上观时评｜从“赖着不走”到“主动撤离”，物业行业真的要变天了吗？

最近，江苏徐州、浙江杭州等地接连出现物业公司主动退出小区管理服务的新闻。曾经“赶不走、换不掉”的物业，如今纷纷“主动撤离”。据中指研究院统计，2024年至2025年，全国TOP50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%，其中住宅项目占比超过八成。从“赖着不走”到“主动撤离”，物业公司试图用行动表明：离开物业费谈物业服务，就是“耍流氓”。

为什么主动撤场？物业公司给出的原因出奇一致：亏损严重，入不敷出。以浙江湖州安吉恒隆城小区为例，物业公司每月固定支出三四十万元，人力成本占了近七成。理想情况下，如果物业费收缴率达到90%，一年可以收600多万元物业费，可以维持项目运转。但现实是2024年物业费收缴率仅约62%，2025年更跌至46%，其中排屋业主累计欠费近300万元。同样的问题也出现在其他地方。南京银城物业撤出了杭州赞成美树小区，绿城物业退出了宁波金色水岸小区，给出的原因都是“收缴率过低，常年亏损，难以为继”。

但在业主看来，事情又是另一番逻辑：他们之所以拒交物业费是因为没得到对等的服务。在恒隆城，欠费情况最集中的排屋业主，对每平方米2.7元的物业费感到不满，认为“被收取小区内最高标准的物业费，变相补贴了其他业主。”在绍兴山水名家小区，排屋业主陆先生翻出手机视频：地下室一到雨天就漏水，墙壁全部发霉。“服务不到位，凭什么交物业费？”

这样的表达，应该道出了很多业主的心声。但需要指出的是，有些问题属于房屋质量缺陷，这类非合同约定事项归咎于物业，并不合理。物业服务虽然与民生密切相关，但它的本质是商业行为——业主花钱购买服务，物业按合同交付服务。如果社会舆论动辄要求物业“无条件满足业主一切需求”，这种期待，既不现实，也不可能。

数据显示，全国物业行业人力成本占比60%至70%，设施维护费用占10%至20%，行业平均毛利润率为5%至20%。只有当收缴率达85%以上，物业公司才能维持基本运营。一旦服务要求提高、价格却被死死按住时，物业公司只能选择两条路：要么降低服务标准“偷工减料”，要么干脆退出“赔本赚吆喝”的市场。

今年全国两会期间，“物业管理”还是“物业服务”的讨论引发广泛关注。物业服务提质增效，包含了公众追求美好生活的朴素愿望，但也必须正视一个现实：对物业服务提出质量要求的同时，要支付与之相匹配的物业费。而当务之急是通过专业的物业成本测算，得出矛盾小区的合理收费标准。

给物业行业戴上“紧箍咒”，不只是一味强调“服务”二字，而是要让各执一词的物业和业主双方重建信任。对物业公司而言，必须公开收支明细、按合同履约，不能“收钱不办事”；对业主而言，也要正视物业管理成本，接受“质价相符”的市场逻辑，不能“既要又要还要”。最近国家和地方都出台新规要求严管公共收益，本质也是通过小区账本透明化改善物业企业与小区业主的关系。

只有双方回归契约精神，物业服务才有可能步入良性发展的轨道。所以，如今物业公司主动撤场，不是行业的末日，而是市场自我纠偏的开始。一些小区暂时面临“无人服务”的尴尬，不妨看作是业主和物业重新完成匹配的必经过程。