如何让不动产流动起来？

“让不动产流动起来只有证券化一条路，REITs提供了很好的不动产流动路径。”10月28日，在由上海交通大学上海高级金融学院主办的“2023中国不动产金融论坛”上，中国不动产金融论坛顾问、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问路林表示。而这已是业内共识。

就在10月26日，据证监会网站信息，证监会接收并受理首批4单消费基础设施REITs材料申报，分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT。首批消费基础设施REITs资产类型包括购物中心、社区商业、超市等。原始权益人包括华润、金茂、印力、物美，均为我国头部消费基础设施领域的参与者。

“这意味着更大规模的公募REITs市场指日可待。”瑞威资管董事会主席、总裁朱平说。

REITs，全称是Real Estate Investment Trusts，中文叫不动产投资信托基金。本质上，REITs就是一帮人凑了一笔钱，交给一个基金经理去投资不动产，赚到钱了大家分。

《中国公募REITs市场发展白皮书》认为，公募REITs能够帮助提升存量不动产资产的变现能力和共享能力。同时，REITs产品与股票市场、债券市场相关性较低，相比于债券有更高的收益率，相比于股票减少了价格波动风险，并能够给予投资者稳定且较高的分红收益，是构建和优化资产配置组合的理想工具。最后，REITs市场的发展促进了金融市场与实体经济更深层次的联结。过去不动产融资主要依靠商业银行贷款，发行REITs将不动产融资拓展至资本市场，丰富了资本市场层次，提高了直接融资比重。

事实上，全球范围内REITs市场已累计有60多年的发展历史，市场总市值已经超过2万亿美元。中国REITs市场发展起步于21世纪初，经历了约20年的探索与尝试，直到2020年才正式在基础设施领域开启公募REITs试点工作，2021年首批公募REITs产品正式落地。

“两年来，我国公募REITs发行总数29只，总募资规模已超1000亿大关，底层资产类型日趋丰富，已经形成了一定的规模和示范效应，并进入常态化发行新阶段，成为推动我国不动产行业高质量发展的一次重要成功尝试。”上海交通大学上海高级金融学院执行院长程仕军表示。

但是最近，REITs市场并非完全“欣欣向荣”。

“从价格看，REITs近一年来的下跌幅度远超市场平均水平。”华安基金公募REITs分管协调人兼华安资产董事长杜煊君表示，目前REITs存在三个问题。首先，供给端真正能满足要求的资产少之又少，资产剥离也比较困难。其次，REITs估值承压，估值收益法计算下的价格会低于成本价，或低于投资备案价。与此同时，机构投资者入市的数量还有待提高。“目前，REITs市场投资主体以私募基金、券商资管为主，但长期资金、险资、公募基金这类机构参与的数量很少。”

在朱平看来，REITs工具的落地，意味着打通了不动产投资退出渠道。

“展望未来，建议进一步鼓励有保险资金等长线资金参与投资不动产私募基金，加大投资的比例和规模，拓宽不动产私募经济的募资渠道。”朱平建议，进一步扩大公募REITs试点项目，覆盖行业类别，满足不动产市场的多样化需求。与此同时，进一步放开管理人的试点资格，发挥私募基金的专业投资运作的优势，满足不动产领域合理的融资需求。“建议进一步构建完善的制度体系以及业务规则，鼓励设立Pre-REITs基金，解决企业在项目建设、孵化及培育等前期项目阶段的资金需求，促进Pre-REITs的长足发展。”