在徐汇区钦州北路以南、桂果路以东，漕河泾开发区元创未来中心项目正处于建设进行时。30米高的塔吊下方，主楼的地上结构已经向上“生长”到近20米，建成后将与周边大楼相呼应，成为漕河泾北门户未来创新高地。

在上海，产业园区迭代升级的需求尤其紧迫。当下，上海提出构建“2+（3+6）+（4+5）”现代化产业体系，需要更优质的空间载体。传统模式下，产业增量是以土地增量作为支撑，通过不断扩张产业园区用地面积来实现。而在上海土地资源紧约束之下，传统路径显然不可为继。

元老级园区漕河泾就遭遇了同样的烦恼。40年间，漕河泾从微电子科技起家，逐步发展为上海科创中心六大承载区之一。然而伴随产业能级持续提升，原先的物理空间，很难满足众多企业的需求。

“头部企业往往需要大体量、独栋的办公空间，中型企业需要专业化共享创新平台，小微企业则需要高品质低成本空间。”漕河泾管理公司徐汇事业部总经理助理杨炯杰以生物医药为例，依托于漕河泾的产业基础与土壤，很多企业在这里孵化和研发，伴随着体量逐步发展壮大走向生产环节，往往会对承载空间产生更大的需求。“要想办法把‘优秀毕业生’留在园区，把人才留在园区。”

留住企业、留住人才，不仅仅是一座园区，也是一座城市迫切需要解决的现实问题。实体经济是发展之根，只有留住制造业，才能推动研发，稳住就业，促进相关生产性服务业的繁荣。

那么，用有限的“面粉”，怎么做出更好吃的“面包”？漕河泾累计开发建成空间超过90%，已无大规模增量空间，横向对比张江、紫竹，漕开发土地资源约束明显。可以说，扩大空间所依赖的土地，极为有限。

2023年初动工的元创未来中心，可以视为漕河泾产业蓄能的下一次转身。开发区通过征收集体用地再出让，在存量用地上“变”出15万平方米建筑面积。根据规划，这里将拥有超过10万平方米的商务办公区域，既满足电子科技、生物医药等几大目标行业的高品质绿色低碳甲级办公，又满足总部企业需求的独栋办公。园区内配套6000平方米办公商业业态，以餐饮、零售及基础商务服务配套为主，服务周边商务客群。

更新前旧貌。

规划效果图。

产业园区企业类型多、土地权属复杂，存量更新很难依靠单一路径，漕河泾想到了量身打造更新方案。除了自有用地转型，还通过各种合作模式，在区政府的支持下对闲置用地和低效用地进行更新开发，引入优质企业，提升土地经济价值。

截至目前，漕河泾已经实施完成了科汇、桂谷大楼、新研大厦、新洲大楼、英业达等多个项目更新，导入商汤、星巴克、强生、嘉会等头部企业，打造出新洲大楼等中环地标，产业提升效益明显。比如，新研大厦通过城市更新二次开发，不仅实现了区域产业能级和城市形象提升，而且实现租金及营收提升18倍，纳税金额增幅达到20倍以上。

此外，记者从漕河泾开发区总公司上级公司临港集团了解到，通过股权收购、收储后拿地、对接招商资源等方式，临港集团近年来已盘活存量产业用地约2200亩，提供160万立方米产业载体空间，预计新增130多亿元固定资产投资，取到了良好社会经济效益。