小剧场、独立书店、服装买手店、精品咖啡店、花艺工作室……近年来，走入写字楼的商业业态正变得愈加多元。低成本、大空间、独立性好等特点，似乎正契合了当下消费者对个性化、复合型、体验感空间的期待。

写字楼如何将更多可能带给线下消费空间？在引入多元业态后，其管理与运营将面临哪些挑战？这一趋势，能否成为楼宇更新和楼宇品牌打造的契机？

记者探访了不同业态、不同楼宇的生存、发展之路，并尝试找到答案。

下定决心“搬家”

今年春天，郑书怡将自己经营了3年的服装工作室从环球港搬到了联合大厦21层。

这里距离环球港仅有约300米，租金却少了近四成。

离开了人流量巨大、交通便利、配套丰富的商场店铺，顾客还会来吗？

很快，这个问题就有了答案。在工作室重新开业的一个多月里，郑书怡每天都忙得团团转，老客人和新客人都会来光顾，日均营业额与之前几乎持平。

“一方面是我们长期积累的良好口碑，另一方面是互联网平台上的展示，产生了真实的流量转化。”郑书怡说。

2020年，郑书怡创立了自己的服装品牌，并将第一家门店定在环球港。

“我们在环球港开了3年，包括我在内有3—4个员工，业绩一度是很不错的。但随着租金价格连年上涨，我感到品牌发展的自由度受到一些限制，这才下定决心将店铺形式做些改变，并搬到写字楼。”

郑书怡告诉记者，与商场里的品牌连锁服装店不同，自己这种类似“买手店”的精品服装店很难与商场其他服装品牌同场竞技，“它们可以靠渠道和铺货量压低生产成本，而我们拼的是上新速度、款式的独特性、搭配思路和审美，基本不可能通过压低成本来提升利润。”

在郑书怡看来，“小店”的个性才是它的立身之本，一旦为了压低成本卖“爆款”或者降低个性化卖“大众款”，那么自己做线下零售的意义也就不存在了。

搬到写字楼之后，郑书怡最大的感受是“敢进货了”。“租金成本降低后，我在选款时可以更大胆，在类目上可以做更多拓展，没那么担心压货，上新的频次也变高了。”

当小店的“个性”得到不断彰显时，消费者很快被“眼前一亮”的审美带到店里。

再次来到位于写字楼的门店时，老顾客莉莉丝和朋友最大的感受是消费的“边界感”正在变得越来越模糊，与其说是一次专门的购物，不如说更像是一场沉浸式的穿搭体验，而她们也愿意为焕然一新的感觉买单。

郑书怡把以上这些变化看作小店的“能级提升”。

在她看来，将精品小店开进写字楼将会是未来的大趋势。“今天，很多人去韩国和日本旅游消费，常常就是为了某几家藏在写字楼或社区小巷深处的买手店。这些独具特色的魅力小店正成为带动城市消费的真正动力。”

开在深处的韩国小店正越来越受欢迎

另一位服装品牌主理人葛佩也有着类似的洞察。

她早在几年前就决定将自己的沿街门店搬到写字楼内。今年，其门店数量已经达到4家，且都开在了写字楼。

在线下门店，试衣服很正常。但与顾客的交谈中，葛佩得知，消费者正变得越来越害怕试衣服——试衣服试太久、试完不满意、试了不买行不行……这些问题让她们变得不敢走进线下门店。

葛佩很明白，在不断走高的租金之下，每个导购员都不得不背负较高的业绩压力，而这都将催生出一种无形的“压迫感”。

“没有足够的时间和空间，如何能让消费者找到自己适合的商品？”

正是想明白了这个问题，葛佩决定将服装店转移到写字楼。租金低、空间大、独立性好……写字楼的优势正好可以填补消费者的需求。

在获客渠道方面，葛佩则将目光放到了线上。“过去，橱窗吸引行人走进门店；今天，我们可以把橱窗放到小红书、大众点评等平台，甚至可以放到顾客的朋友圈。”

葛佩的门店都开在写字楼，门店面积比较大，部分门店有100平方米左右，有了充足的空间作为基础，葛佩在设计上下的功夫很快变成了新的“橱窗”。

写字楼里的服装店们，在设计装饰上也下足了功夫。

“顾客都很乐意在这里自拍。”葛佩告诉记者，门店内的镜子是定制的，底部紧贴地板，上方为半圆的弧度，特意设计成单拱门的形状，用以呈现拍照时的随意性和视觉上的延伸感。

除了保留其基本的试衣功能，葛佩还通过灯光、地毯、周边装饰让环境形成一个具有氛围感的展示区，“试到了漂亮的衣服，几乎每一位顾客都愿意主动拍照”。在葛佩看来，“分享欲”就是最棒的“获客渠道”。

近年来，写字楼对于特色门店的吸引力还不止在服装行业。

“画小人咖啡工作室”位于七宝的一幢写字楼内，咖啡店最大的特色就是“画小人”。从门店张贴的壁纸到盛放咖啡所用的纸杯、纸袋，关于咖啡的一切周边在店主的画笔之下变得个性十足。

开在襄阳南路上的“纽巷咖啡”坐落在写字楼的25层，门店面积不大，只在周末开门，可供堂食的座位不超过15个。但高层咖啡店的神秘感和能俯瞰衡复风貌区的景观位，还是让不少市民慕名而来。

社交媒体上分享的咖啡与风景

位于浦东一幢写字楼7楼的鹿鸣书店（爱悦空间）则开放了二手书寄卖，不仅丰富了门店的藏书丰富度，也让许多旧书爱好者不断地重返书店，让书店经营能多一个支撑点……

写字楼内，业态在更新、年轻人在聚集。对于城市里的千万家特色小店而言，或许正是相对较低的租金，给了它们更大空间去做更多的探索。

当楼宇成为品牌

相比于传统商业类型，小剧场与写字楼的磨合期则更为漫长。

2020年，上海星空间的第一个小剧场诞生在亚洲大厦4楼。彼时的亚洲大厦尚未以小剧场闻名，在中心城区的众多楼宇中也并不耀眼。

“你都不会相信，当时在我们剧场楼下，全是维权和吵架的。”

上海亚洲大厦星空间的创始人阮豪告诉记者，将小剧场开进写字楼，难度比想象中要大。

过去，依托于人民大舞台的剧院演出，星空间的许多排练厅和办公室都放在了亚洲大厦。考虑到空间大小和运营成本，写字楼和小剧场的匹配度也相当高，因此，团队认为将小剧场放在亚洲大厦几乎顺理成章。

“依照戏剧发展的规律，从排练厅到小剧场是文化业态成长的重要一环，只有经过市场的锤炼，才有可能走向更大的舞台。而写字楼相对较低的租金水平，基本能够覆盖100人左右的小剧场演出成本，让小剧场的票价能控制在一个合理的区间内。”阮豪说。

不过，令阮豪没想到的是，亚洲大厦的业态十分复杂，招商几乎完全没有门槛，这对星空间早期的品牌塑造产生了较大的影响。

当时，剧场楼下的商铺大多是做玉石生意的，还有一部分商铺经营冬虫夏草，部分店铺不仅经营资质未经验证，还会时不时通过举行展销会对产品进行夸大推销。

“那时候，天天有人来吵架，亚洲大厦被很多人说是骗子大厦，对我们剧场的品牌形象打造很不友好。”阮豪告诉记者，不良的业态不仅影响了观众的体验，更在无形中增大了剧场的安全风险。

之后，星空间果断开启和业主的谈判，将楼层的经营管理权拿到了自己手中。

从2020年至今，星空间已经拿下亚洲大厦的9个层面、19个空间，成为租用面积超过1/3的大业主，星空间也因此让自己运营的物业团队“上线”。

“听说我们要用自己的物业，其他的业主都很开心，因为他们知道，星空间的服务水平和质量一定会比之前的高。”阮豪说。

据他介绍，尽管是小剧场，星空间的服务和流程完全依照大剧场的标准，门厅不仅有工作人员对买票、取票、场地咨询等方面作引导，还设有统一的行李寄存处，服务于远道而来的观众。剧目排期表、剧场检票、剧场周边等一系列相关服务也都纳入星空间对亚洲大厦日常的运营管理中。

另外，亚洲大厦在消防安全方面管理非常严格。其中，戏剧楼层依照剧院要求进行消防改造，墙体、装修、布景等都使用阻燃材料；楼内部多处张贴告示，不允许出现任何明火；剧院在剧目的安排上则实行错峰，一方面方便观众“刷剧”，另一方面控制出入口的人流，保障出入安全。

另一个难点则是如何对办公空间进行“剧场化”的改造。

写字楼空间的层高往往是按照办公需求进行设计的，因此，这对剧场灯光和布景产生了一定的挑战。例如，亚洲大厦的层高在3米左右，很多剧目在创作和排练时需要摒弃传统的灯光和布景方式，相关工作人员必须在不破坏建筑结构的情况下对剧场环境进行设计。

不过，尽管难点颇多，星空间依然将亚洲大厦看作小剧场的“灵魂”所在，与开在其他商业综合体的星空间不同，亚洲大厦中多个小剧场所产生的“集聚效应”是难以估量的。

目前，星空间对亚洲大厦其他楼层的业态需求并不大，依靠自身较强的运营管理能力，已经将咖啡、饮品等与剧场适配的业态融入了自己的经营范畴。

依靠星空间出名后的亚洲大厦，也为楼内的其他店铺带来了更高的认知度和更多的顾客。

亚洲大厦一家手工饰品店的设计师告诉记者，他这几年经常会遇到观剧“候鸟”，他们在观剧之余也会注意到亚洲大厦的其他业态，有选择地进行消费。

“音乐剧爱好者通常希望将自己喜爱的剧目名称或者演员名用一种特别的方式‘变’成戒指或者项链的吊坠。”设计师说。

现阶段，饰品店的主理人很期待亚洲大厦里的星剧场能够和大厦内的其他店家多一些联动，“某种程度上，这也能进一步丰富和拓展观众的观剧体验，消费的链条得到进一步延伸。”

写字楼也有烦恼

无论是传统门店还是小剧场等新兴业态，搬到写字楼，都不代表万事大吉。

郑书怡在“搬家”之后，就多出了一些烦恼。对她的顾客而言，要找到并抵达这家位于写字楼的小店，还颇有些难度。

首先，是找写字楼的大门。与环球港等拥有多个出入口及明确标识的商业体不同，联合大厦的出入口只有正门一处，且楼宇周围几乎看不到明显的指示牌。一旦顾客摸不清正门位置，就需要绕行较远的距离。

其次，顾客如果在走进大楼后打听“某某服装工作室是否在这幢楼”，获得的答案大概率是“我们也不清楚”。写字楼的体量大，入驻的企业和商业体也多，管理人员在这方面的服务意识并不强。

最后，由于写字楼的办公属性，顾客出入写字楼都需要和保安说明情况，还需要由保安带领至电梯口，刷卡到达相应的楼层，而这个过程会让购物的体验大打折扣。

一个长期从事写字楼租赁业务的中介告诉记者，过去，写字楼中的商业以配套商业为主，如满足办公人群的餐饮、美容美发、休闲按摩的需求等，经营业态相对单一，消费人群主要集中在楼宇附近，不太需要服务和引导。

但近年来，随着特色商业的涌入，一些品牌方、入驻方开始对楼宇的整体面貌、基础设施维护、服务管理水平等提出要求。“他们不仅希望能找到与自己品牌风格、调性相一致的场所，更希望楼宇的整体服务水平能向商业综合体看齐。”

然而，不同写字楼内，办公和商业的租赁比例有着非常大的差异。据记者走访估算，亚洲大厦的商业租赁比例可以达80%以上，办公只占其中的一小部分，而联合大厦目前仍然以办公业态为主，商业租赁占比不到15%。面对不同的服务对象，想要做到个性化的精准服务，就必然要付出较高的成本。

另外，由于写字楼的业主构成复杂、管理难度大，目前物业公司以“托底”为主，把楼宇管理的重点放在安全保障、硬件设施的维护修理、楼宇的干净整洁上，而在“软性”的运营服务、楼宇焕新、品牌打造等层面，还有相当大的空间等待开掘。

举个例子。罗爱之所在的美甲店位于“纽巷咖啡”所在的写字楼内，楼宇内有数家美容美甲、手工定制等服务门店，服务时长一般在1个小时以上，顾客们很喜欢这时来一杯咖啡。

然而，在很长一段时间内，罗爱之都不知道楼上就有咖啡店。因此，她只能建议顾客点附近的外卖，顾客们不仅要经过较长时间的等待，还要加上骑手配送费，才能喝上咖啡。

在罗爱之看来，提升写字楼的服务运营水平可以先从打通楼宇的“内循环”开始。

“如果有一本楼宇指引手册，消费者买完咖啡可以下楼做指甲、做手工，也能为专门来喝咖啡的人群提供体验其他商品服务的可能。”

在罗爱之看来，虽然这不过是一本手册，但背后需要的是楼宇管理思路的转变。

黄浦区一位基层工作者告诉记者，灵活办公出现后，市场对大规模的办公空间需求有所下滑，同时不少新兴的商业业态都希望进入写字楼，密室、剧本杀、医疗美容、睡眠管理等，有些业态甚至管理者都没听说过。

而这也造成了楼宇服务转型面临两个桎梏：信息不对称和供需不匹配。简单来说，就是相互不知道彼此要什么。即便知道了，也很难进行实质上的转变。

事实上，办公用地改商业用地在手续上并不复杂，但在安全管理上的复杂程度与办公用地完全不是一个等量级——不同的业态是否需要配备不同的消防安全标准，楼宇电梯数量是否能保障高峰期的人流通行，店铺进行水电改造的标准如何控制等，种种细节都需要在实践和摸索中一一确定。也只有在硬件完成之后，才能综合考虑运营和整体升级。

“光靠楼宇管理者的思路转变是不够的，没有相应的法律法规作为支撑，没有政府、社区的介入与资金支持，很多事情都无法推进。”这位基层管理者告诉记者。

据他说，从今年开始，他所在的街道将开展针对写字楼的大摸底。摸底之后，如何让不同主体共同参与写字楼的运营和管理，将存量空间与新型业态精准匹配，从基本物业服务转型为综合治理，让楼宇实现价值的最大化，让租用者和业主共同受益，大家还有很长的路要走。

（文中郑书怡、罗爱之均为化名）