一线大调研，用心解难题丨破局与重塑：探寻繁华业态下的小昆山模式

破局：困境中寻找突围之路

回溯往昔，小昆山镇沿街商铺并不是小昆山镇商业发展的“亮点”，反而成为亟待突破的发展短板。小昆山镇沿街店面业主分为两种类型：一种由镇联合社持有，另一种由居民小业主持有，多数物业掌握在经济联合社手中，这些店铺虽占据文晋苑、翔昆苑、平复苑前三期安置房周边等大型社区中心的黄金区位，坐拥庞大消费客群，却深陷发展困局。主要受制于传统招商引资的弊端：“重数量轻质量”“重短期收益轻长期规划”，与新时代追求品质化、多元化、体验化的消费观存在显著偏差。

早期以快速填充商铺、实现租金收益为导向的招商模式，导致“夫妻店”及“二房东”式小型房产中介涌现。这些同质化的低端业态，既无法满足居民日益增长的消费需求，又因缺乏统一规划，造成商业资源低效配置。比如，联合社1.4万平方米的商铺空间被分割成零散单元，经营模式陈旧、管理粗放。加之传统租赁模式以短期合同为主，租金议价能力薄弱，商铺空置率居高不下，租金收益波动频繁，安全隐患突出，管理难度较大，制约了小昆山镇商业升级和集体经济的发展壮大。

转型：以“四化”锻造商业新标杆

痛定思痛，2021年3月，小昆山镇按下商业转型“加速键”，将平原街沿街商铺整体委托专业运营公司运营。通过规范化、标准化、专业化、人性化的创新运营，引导小业主同步改变招商思路，为街区发展注入源头活水，成功实现从“商业洼地”到“品牌高地”的华丽蝶变，开启小昆山镇商业发展新篇章，为提振消费奠定了基础。

小昆山镇建立起严格的招商规范化体系，明确设置筛选标准和准入门槛，为平原街业态导入奠定坚实基础。在品牌引进上，制定严格的资质审核流程，优先引入具有市场影响力和口碑的优质商家，目前34家知名餐饮品牌、22家零售与服务品牌中不乏松江区首店，形成了强大的品牌吸引力。在业态布局上，该镇注重整体规划与重点打造相结合，首先根据空间区位和人群消费特点对业态布局整体规划。其次，结合业态特色重点打造品牌引领和带动效应，确保各类商业元素相互补充、重点突出，以此构建起“主力店引领+多元配套”的业态布局，避免了低端无序竞争，推动店铺从“低端散租”向“精品商业”转型。

品牌商业需要标准化配套服务，为此，小昆山镇对街面商业的配套设施全面进行了标准化改造和升级。在安全管理方面，在配齐配全消防设施器材的基础上，优化了全天候自动化报警系统，规范强弱电线路，提标供气供水管道标准；在卫生管理方面，提升物业保洁频次，打造无尘街区，每日两次上门收集干湿垃圾并及时清运，确保公共区域始终保持整洁有序；在基础设施建设方面，政府加大专项投入，对商铺电力提供扩容改造、增设高清公共视频、规范隔油池，上、下水以及雨污分流系统、升级公共厕所设施、优化停车空间，全方位提升配套标准。通过一系列标准化举措，为消费者营造安全、舒适、放心的消费体验，切实提升街区商业服务品质。

小昆山镇还采用专业化委托运营和政府监管相结合的招商引资模式，保利公司作为专业运营主体，凭借其在品牌招商、业态优化、市场营销、精细化管理等方面的专业能力，对平原街业态全方位进行打造。通过精准的市场定位与业态布局，构建“品牌主力店+特色店+便民店”的三级业态组合，形成较为科学的消费链；运用专业的市场营销策略，策划各类商业主题活动，不断提升街区知名度与影响力。政府则承担起“智慧管家”角色，通过备案审核、动态监管等手段，加强对保利公司和店铺的考核和监管。这种“市场主导+政府护航”的双轮驱动模式，成为业态良性发展的强大引擎。

来小昆山镇游玩的市民对小昆山镇最直接印象就是浓浓的烟火气。比如，在“15分钟生活圈”内布局了21种生活服务业态，包括精品超市、美容美发、银行、咖啡店、珠宝店等，商业消费链和生活链的无缝衔接，构成了人性化的消费场景。人性化商业服务带来了人气、烟火气和朝气，比如结合时令特点举办“五五购物节”、“五一”狂欢节、龙虾烧烤节、国潮文化节等，还有特色商品展销、美食体验、非遗技艺展演等活动，吸引了大量居民和游客前来参与。据统计，各类主题活动自开展起累计吸引超15万人次参与，单日峰值客流突破1万人次。

启航：协同发展绘就未来宏图

繁荣的业态背后反映的是消费提振和充分就业，按照这个目标定位，小昆山镇借助有山、有水、有万亩良田的特有优势，正全面推动商旅文体展向更高质量发展。镇党委、镇政府每季度都举办商旅文体活动：3月份油菜花节、5月份亲子路跑、8月份铁人三项、10月份乡村半程马拉松，并且每个赛事活动都伴有文化盛宴和商业集市。镇里将进一步打响全域旅游+好“市”天天有品牌，比如在新开发的江南水稻艺术观光园旅游线路中，观稻亭成为绝佳观景台，极目远眺，小昆山郁郁葱葱，九峰禅寺坐落其中，白鹭翻飞，万亩良田尽收眼底，这就是农耕文明与现代文明融合交织的小昆山镇。

展望未来，小昆山镇将围绕“四个区”的功能建设目标，将特有的产业优势、空间优势、文化优势转化为转型发展攻坚战、突围战的胜势，为建设“科创、人文、生态”的现代化新松江贡献应有的力量。