【党建引领物业治理】古北物业集团党委打造“红色物业”，推进社区共建共治共享

“你们这个小区真的跟我朋友说的一样，对老年人十分友好。”提起古北国际广场的物业服务，八十多岁的徐奶奶不禁感慨。

两个多月前，徐奶奶决定搬到古北国际广场居住。她坦言“之所以租到这个小区，是听住在这里的朋友说，‘小区物业针对独居高龄老人提供上门收垃圾、代配药等服务’。恰好这些都是我非常需要的。”

不仅是古北国际广场的物业助老服务队得到了居民的认可和好评，在上海古北物业（集团）有限公司党委打造的“红色物业”版图上，这样的暖心服务还有很多。

近年来，古北物业集团党委着眼共建共治共享激活社区生态，将“与业主同心”融入社区治理各环节，用暖心服务架起与业主之间的信任桥梁。

跨前接待——让物业和居民的距离近了

“我家水管堵了，物业可以马上来修吗”“中心花园的绿化要升级了，不能总是老样子”“夜间马路灯光可以柔和一些，看着很刺眼……”近日，在华丽家族古北花园每月一次的“经理接待日”现场，上海市劳动模范、党员物业经理何忠雷将居民的诉求一一记下。

华丽家族古北花园交付于2005年，共457户住户。随着入住时间推移，服务需求新增、基础配套落后等问题日益凸显，社区运维方面的矛盾易发多发。“为破解‘需求多、估价难、权责乱、响应慢’等难题，物业通过党建搭台、跨前沟通、机制落地等举措，联动业委会第一时间制定物业服务提升方案。设立‘经理接待日’就是其中之一，如今已经坚持了十年。”何忠雷介绍。

每周的“经理接待日”，不仅有物业经理“坐镇”，还有“四保一综合”（保安、保洁、保绿、保修、综合服务）各条线的工作人员全程参与，居民可以面对面向物业经理提建议，物业经理也能第一时间回应群众关切，安排专员及时做出处理。

“经理，夏天电梯轿厢太闷热了，能不能加装空调啊？”趁着“经理接待日”，居住在高楼层的几户居民赶紧来提建议。

“和水管报修、卫生清洁等即时性作业不同，像电梯加装空调这类需求，考虑的不单是‘装不装’，还涉及业主意见征询、费用怎么出、安装后维护保养等问题。”何忠雷解释道，“针对你们的这个需求，我们会跟居委会和业委会讨论沟通，有了相关计划第一时间告知你们”。

在物业服务管理实践中，小区通过街道居委监督指导、业委会审议表决、物业答疑解惑的做法参与探索“三驾马车”齐头并进的共治模式，弥合各方需求、目标和行为差异。同时，物业创新设置“需求清单+服务清单+公示清单”三张清单，将成本核算转化为“明白账”，并通过“事前调研——事中沟通——事后公示”，逐步破解了“民意统一难、流程规范难、成本把控难”三大难题。

小区物业管理处还专门设立了党员服务示范岗、先锋岗和党员责任区。通过张贴宣传板、入户调研、群众走访等形式加强红色文化宣传，搭建双向融合平台，及时为居民提供社区动态、物业服务、惠民政策等服务。 

预算先行——告别“就事论事”的随机处理

“2025年，我们小区维修资金使用年度计划共涉及7项，其中提升品质的计划包括小区镜面水池的改造、中央花园草坪绿化修整、廊架更换……”在近日召开的业主扩大会议上，尚汇豪庭小区的党员物业经理李丹枫正在向居民公示维修资金使用年度计划内容。

信息不透明、服务标准模糊、监管缺位等问题长期成为物业治理的痛点，明确“居委会+业委会+物业服务企业”三方在党建引领下的法治协同路径与操作规范成为提升物业服务水平的关键命题。2023年末，古北物业服务管理的尚汇豪庭小区面临多项设施老化待修、电梯故障频发、消防灭火器过期等关系业主生活安全及质量的问题，如果沿用过去“就事论事”的随机处理方式，不仅处理效率低还会增加管理成本，经过业委会的集体讨论和反复商议，一致决定启动“维修资金使用年度计划试点工作”。

“以前维修资金超过5万元，我们就要召开业主大会征询意见。制定维修资金使用年度计划，可以把居民关注度高，又不是特别着急做的工程放到一起讨论，既减少了居民的表决频次，又提高维修资金的使用效率。”李丹枫介绍。同时，对于一些小工程，虽然未达到5万元的审价起点，但因为在年度计划内，可以在业主大会表决前得到第三方机构的造价咨询，减少小金额工程冒高预算的可能，为业主守好“钱袋子”。

试点工作启动以来，物业服务中心将党建引领与依法治理结合起来，充分发挥党的政治优势、组织优势和群众工作优势，主动跨前谋划并整合资源，联动业委会共同梳理年度待修名目及预算；主动向管理部门了解政策法规，引入造价咨询和专业辅助，以“预算先行、合理规划，多事一议、简化表决，造价咨询、专业辅助，事项上报、公开透明”为基本原则，确保维修资金根据《上海市住宅物业管理规定》和《维修资金管理规约》的相关规定进行高效利用，并为紧急维修项目提供应急处理通道，保障资金使用透明性。目前，小区已完成一期住宅区域的柏油马路修复和灭火器的过期更换等修缮焕新等工作。

“去年底，我们制定了2025年的维修资金使用年度计划草案，共列28项内容。经过4轮业主接待会的意见征集与讨论，最终确定8项业主高度关注的需求项目。” 李丹枫说，“目前这8项计划已在业主扩大会议上顺利获批，接下来会发布公告、组织业主大会，按步骤开展实施工作。”

精细服务——为老人提供家人般陪伴体验

古北国际广场汇聚了来自世界各地的居民，占据一定比例的65 岁以上老年业主的生活需求保障和服务质量提升牵动着古北物业服务中心的心弦。

“老人家当心啊！大热天的少出来活动了，以防中暑。”看到小区里有老人颤颤巍巍地在烈日下行走，古北国际广场物业管理员沈彬彬一边提醒，一边跑过来搀扶。

“我想扔垃圾，但是找不到垃圾箱在哪里。”老人一手拎着一个垃圾袋，有些茫然。

沈彬彬赶紧接过垃圾，并告诉老人“物业为80岁以上独居老人提供上门收垃圾服务，以后都不用自己扔了。”

近年来，古北国际广场以党建为引领创新性地构建起物业、业委会和属地居委的“三方联动”机制，积极探索创新服务模式，为居民解决了不少生活难题。

2019年上海推行垃圾分类政策时，小区垃圾箱被移至地库。考虑到许多老年业主腿脚不便，也为了让这项政策真正落地，物业团队主动推出“上门收垃圾”服务。每天清晨，物业管理员敲响老人家门，收取垃圾并分类投放。这一坚持多年的服务，解决了老年人的实际困难。

除了“上门收垃圾”服务，物业还从各个方面为老年业主提供贴心关怀。小区里不少独居老人都需要定期前往医院配药，身边却无亲属陪伴。物业管理员看在眼里，记在心里。他们不仅主动承担起代老人去医院配药的任务，特殊情况下，还为有需要的老人提供陪诊服务。

为了更精准地为小区老人提供服务，小区物业中心组建管家团，每人负责3个楼栋，重点关注2—3名80岁以上老人。准备充足的轮椅拐杖、加装扶手、台阶防滑改造……管家们还建立了交流群，广泛收集老人们的各种需求信息，项目经理和各条线负责人则亲自参加广泛征求听取业主建议与需求，真正做到了“不仅要把自己作为小区的物业服务人员，更要让自己融入群众”。

“接下来，我们还准备与业委会沟通将小区一处管理用房，专门用于为老服务。比如，理发、体检、开设兴趣班等。我们还会专门设立一间洽谈室，邀请老人过来聊聊天，解解闷。”入党积极分子、小区物业经理徐寅琰说，“古北国际广场已经走过了近20年，可以说有些业主我们是看着他们一天天变老的，和业主之间早已建立了深厚的感情。我们希望通过一系列精细化服务，能为他们提供家人般陪伴体验。”

古北国际广场“物业+养老”的创新举措，是古北物业集团推进“物业+养老”服务试点的生动写照。

据了解，为深入贯彻上海市民政局会同市房管局印发的《推进“物业+养老”服务试点方案》，古北物业集团依托“近距离响应”的独特优势，积极介入社区养老服务领域。“此前，我们已在古北社区周边实施了包括垃圾代收、便民蔬果集市等在内的创新举措，积累了宝贵经验。近期正依托前期成效，有序扩大试点范围，按照技能培训、需求摸排、试点调研、宣传推广四个步骤稳步推进。下一步将以古北国际广场为核心，逐步向周边社区延伸覆盖，搭建起一套多元融合、标准规范的‘物业+养老’服务体系，力求打造出具有可复制、可推广和可持续发展的成熟模式，全面提升社区居家养老服务的品质与专业程度。”古北物业集团党建行政中心相关负责人对此进行了介绍。