陆家嘴一座“标杆”商务楼宇的整楼更新探索，给上海城市更新带来新启示

浦东小陆家嘴的高楼群里，陆家嘴商务广场近来常被提起。这座商务楼宇的“身世”自带传奇色彩，它是建筑大师贝聿铭及其合伙人事务所在上海设计并建成投用的最早超高层商办建筑。作为上世纪90年代浦东开发开放后第一批超高层商务楼之一，它以142米的高度立在世纪大道“黄金一公里”间，是“浦东速度”的生动印记。

从2022年启动设计、2023年敲定方案，到2024年竣工、2025年以新姿态重回市场，这栋改造面积约3.4万平方米的建筑，用四分之一世纪完成从“时代标杆”到“更新范本”的转身。它的改造路，或许也将成为后续千万方楼宇更新的重要参照。

1999年竣工的陆家嘴商务广场，不锈钢幕墙配着石材饰面，曾是醒目的存在。到了2022年，距离陆家嘴集团2009年将它买下已过去十余年，“老问题”渐渐冒尖。

陆家嘴集团项目参与者翻着改造前的勘查记录，细数着非改不可的缘由：设备层的管道老得像蜕了皮，低区机房的振动和噪音顺着楼板往上飘。消防采用的“走廊机械排烟+租户办公区自然排烟”设计，早已跟不上现行规范，租户想二次装修，单是消防审核就要花不少功夫。如今的大楼里，女性员工占比七成，而厕所男女坑位还是最初的1∶1配置，高峰时总显局促。

市场的压力也悄悄涌来。陆家嘴股份办公产品营销一中心总经理何承宗深有感触，周边新楼像雨后春笋，大型办公综合体、超甲办配置、4.5米层高，直接冲击着世纪大道沿线。启动改造前，这栋楼的出租率虽还维持在80%—90%，但与鼎盛时相比，乏力尽显。

不改不行，但真要动手改，才懂“首个”之难，全在“第一次”。

记得设计阶段对接相关政府职能部门时，对方翻完记录说：“整楼改造，我们头回接。”

棘手的问题接踵而至。当年项目建设期间，贝聿铭设计事务所的设计图是全英文的，结构设计体系对照的是美国标准、美国规范，对箍筋、主筋的要求，与国内“强柱弱梁、强剪弱弯”的理念完全不同。为此，项目设计团队花费数月做结构论证，寻找“殊途同归”之处，同时通过专家评审方式，确认其“结构安全”。

消防改造更是硬坎。防火规范从上世纪90年代发展至今，各方面要求变得越来越严格谨慎，原设计通过开窗的自然排烟模式已无法满足现在的要求。“若全拆了重来，成本得翻倍。”华东建筑设计研究院城市更新与历史建筑保护设计中心总建筑师高丹带着团队逐个研究大楼现有的管井条件，最后聚焦在空调系统——把原有的空调管道改造为空调排烟兼用系统，通过阀门进行平急切换。

这样一来，原本不再承担排烟功能的外窗，因保留了开窗通风的设计，反倒成为后续吸引租户的亮点。经历疫情后，办公大楼的自然通风也成为大家格外看重的“韧性配置”。

“边运营边改造”是另一重考验。改造时，楼里有20%的租户未搬离，有做金融的、搞咨询的，有的甚至要24小时办公。项目团队慢慢琢磨出“无感更新”理念：提前规划施工动线，材料运输走货梯，有噪音、粉尘的活儿放夜间；遇着租户对方案有顾虑，就蹲在现场沟通调整，既要赶进度，又得让租户安心办公。

陆家嘴集团项目二部总经理和星明解释称，“无感更新”的核心是跳出施工与运营各干各的老思路，靠精细统筹、柔性协调，让租户几乎觉不出施工，既顾着楼宇功能升级，也维护运营的连续性。对存量楼宇来说，这是老建筑在更新中葆有活力的关键，关注改造过程中的温和与高效，让楼宇跟着使用者的需求走。

历经3年，终呈此貌。竣工当日，团队在大堂伫立良久：贝聿铭大师设计的经典空间神韵犹存，修缮后的饰面历久弥新。提亮环境的灯光设计凸显现代气息，卫生间的布局及装修针对当下需求进行合理性调整。电梯更新部分系统后，舒适度与时尚感俱增。

设计、施工、打磨，在实践中攒下“更新宝典”，每一处调整都印着摸索的痕迹，每一个方案都藏着破局的经验。

“先诊断，再动手”是头一条。改造前花了3个月做“全楼体检”：机电设备测损耗，分清能修的、得换的；楼板承重做荷载试验，看能不能扛住现在的办公设备；连租户常念叨的“电梯等太久”“卫生间挤”，都一一记下来排优先级。最后1.6亿元改造费用里，三分之一花在机电更新，三分之一投进消防合规，剩下三分之一才是装修——找准病灶，才让钱花在刀刃上。

借政策东风降成本，是另一个收获。今年7月底，上海出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》——这是全国首个聚焦商务楼宇更新的专项政策，不光给上海楼宇市场添了劲，更用制度创新回应中央“推动城市空间结构优化和品质提升”的要求，给全国存量城市更新递了一份可学的样本。

给老楼保留下故事感，是设计师们的坚持。高丹提出立面不锈钢幕墙和玻璃划格形式比例优雅极具品质感，可贵的大师作品特质在更新行动中需要悉心保护。电梯厅的老石材只修不换，连大堂的标识字体，都透着和老楼相搭的韵味。“老楼更新的价值不在全换新，而在于新旧融得自然。”

招商时，这些故事果真成了加分项。为了突围，他们定了比周边略低的租金，办了十余场公开论坛推介，借着“贝聿铭设计”“城市更新标杆”的标签攒关注度。何承宗说，今年第三季度开始对外宣传后，带看量翻了倍，很快与一家企业签约，租赁面积达4000平方米。

陆家嘴商务广场的改造，从来不是一栋楼的事。陆家嘴集团手里握着800万平方米的商办楼宇，未来几年要突破千万平方米，“每年几十万平方米得更新，不是想不想，是不得不做”。和星明说，这栋楼更像试验田，要为后面的商务楼宇更新提升积累经验。

如今他们已把经验做成“标准流程”：前期必过“结构+消防+机电”三项论证，遇着美标转国标这类“跨规范”的楼，提前请专家介入；施工前画“租户动线图”，把施工区和办公区彻底隔开；招商前做“客户画像”，给中小微企业推共享空间，给大企业留足定制余地，这些都写进了内部手册。

他们注册成立“上海陆家嘴耀能建筑科技发展有限公司”，就是要把改造经验推向市场，还去瑞士、德国考察过零碳更新案例，想把更多节能技术融进去，要焕新，还要低碳。

更长远的是对区域更新的带动，这栋楼挨着即将升级的竹园绿地，按规划，未来要和绿地形成“绿楼联动”。

当然，挑战还在。楼宇产权还有十余年就要到期，政策虽在探路商办产权续期，但具体细则还没出来；市场行情尚未完全回暖，项目团队自己定的目标是“明年年底出租率达到70%以上”，“存量博弈的市场，得慢慢养”。但他们不慌：“我们这楼是第一例，难走的路都走了，后面只会更顺。”

从更宏观的角度看，这栋楼的改造，正是上海城市更新的一个缩影。正如华东建筑设计研究院更新所设计总监常青所说，这些项目先走一步，才能摸出规范和政策该怎么调。它的价值不光在自己“叫好又叫座”，更要给无数同类老楼更新试出答案——怎么在规范和成本间找平衡，怎么在新楼挤压下找到位置，怎么让存量资产在城市发展里持续发光。

142米的楼体依旧挺拔，只是不锈钢幕墙反射的光影里，多了些新鲜的热闹，带着故事继续生长。陆家嘴商务楼宇蹚出的更新路，会让更多老楼跟着“动起来”。