口述：章沛东
采访：刘芮孜
整理：刘芮孜
时间：2025年7月14日
章沛东：1975年7月生。现任丰柏集团总裁助理兼上海丰柏物业管理有限公司董事长。
九里工坊位于松江区九里亭街道沪亭北路218号，紧邻地铁9号线。这里原本是一处废弃的物流仓储厂房，2016年，丰柏集团根据街区历史和特色对其进行了改造，使其成为集怀旧与流行于一体、复古元素与工业元素共存的文化创意产业园，也成为九亭文化创意与科创融合的新地标。
九里工坊
“仓储废地”与“创新试验田”的博弈
2009年，上海亦馨仓储有限公司因债务原因被丰柏集团接盘，这时的公司园区仅是一片功能单一的物流仓库，18幢钢桁架厂房和1幢L形办公楼静立于117810平方米的土地上，红砖外墙斑驳陆离，货运卡车轰鸣不息。更棘手的是，地块被住宅区紧紧包围：东、北两侧紧邻贝尚湾小区，西接九亭金地广场，频繁出入的集装箱卡车与居民生活产生了剧烈冲突，区域矛盾日益尖锐。丰柏集团在接管这片仓储用地时，面对的是价值缩水的资产，和承袭而来的投诉与压力。
在这种背景下，如何让这个处于发展中的九亭“中心地段”绽放城市价值，成为我们不得不深入思考的问题。痛定思痛，从头规划，才是在不断变化的市场中活下去的希望。
收购后，我们面临着前所未有的挑战：债务压力、居民怒火、原有租户的抵抗，这三重绞索让集团陷入困境。
然而，我们也看到了转机。结合当时城市更新发展的口号和文创科创园区的盛行趋势，集团决定放弃物流老路，将仓库群转型为办公创意园。这一决定，不仅是对城市更新、区域发展、城区改造的坚定信念，更是对未来的一次大胆探索。
考虑到大体量改造的资金压力及市场接受程度，2016年，集团启动了一至四期的渐进式改造。整体改造以“新基建赋能旧场景”模式实现空间价值重构，累计投入2亿元。2016—2019年，九里工坊园区通过完成一期、招商一期、再建一期的循环式开发理念，让原来仓储用地逐渐活起来，变成了现在的九里工坊。
九里工坊园区
建筑再生，打造时空对话美学实践
项目践行“针灸式更新”理念，在保留工业遗址基因基础上实施分段式精准改造。
原厂房的“工业基因”很明显：建筑柱间距皆为4米一跨，从地面距离桁架下弦净高5.5米，外墙多为墙面瓷砖拼贴，屋面瓦片覆盖，外墙及内部结构均保留完好。基于这样的基础，我们决定采用“修旧如旧，新旧相融”的策略。在主体结构上，用老红砖装饰表皮，入口处将老红砖劈碎重组，集合成一堵高墙，代表基地的精神堡垒。原本的围墙隔阂被打开，设置水景，引导人流进入，一方面模糊了基地内场与市政外街的界限，另一方面也在九里工坊植入开放社区理念。在与设计师现场勘查以及反复沟通中，我们重构了封闭仓储框架，将其打造为SPACED联合办公空间，货运通道也被再造为立体花园体系。此外，我们还植入玻璃幕墙，形成时空胶囊般的视觉效果；在建筑与建筑之间增设集装箱办公区，塑造出独一无二的工业美学。
九里工坊的基地是开放的，建筑当然也不能脱离这种设计思想。在基地的多个库区，场所都与外界完全打通，大自然的声、光、热都可以引入室内。设计团队以“解构围墙”为突破口，通过高达20%的绿化覆盖率打造绿色园林生态办公环境；通过引水入园的策略重构空间格局，串联起办公组团与景观节点，将原本割裂的基地边界转化为沉浸式体验动线。而特别打造的“多样喷泉”“亲水栈道”等景观，则实现了“园中有景，景中办公”的生态交融。在二期库区改造中，我们将建筑柱网打断，抬升屋顶，同时在山墙设置大开口门洞，增加室内与环境的空气对流，降低了建筑能耗，又能引景入室，库区内的公共场所成为与自然亲密接触的巨大灰空间。
九里工坊园景
改造过程中，老建筑改造前后的照片对比随处可见。历史痕迹与现代工艺形成强烈美学碰撞，让九里工坊成为一座充满故事与魅力的建筑。九里工坊的成功，破解了原仓储基建土地集约度低、产业能级弱的发展瓶颈，实现了从物流基地向创新要素集聚区的跨越升级。这种“旧容器装新生态”的智慧更新，既传承了土地价值，更把集约化、创造性、产业创新重新融合。
园区内的公司以设计类居多。对于这些公司来说，待腻了千篇一律的写字楼，看倦了头顶摇晃的白炽灯，再多的头脑风暴也拯救不了空空的思路。而九里工坊厂房宽大的空间实现了展示区域和工作室一体化。在联合办公区域内，“邻里”之间可以相互交流专业难题，在互动中迸发出创意和灵感。这种开放、共享、创新的办公环境让九里工坊成了创意产业的聚集地。
九里工坊内部场景
打造立体服务矩阵，实现多维价值认证
九里工坊园区现有入驻企业逾200家。自2018年启动招商，历经近7年的发展，产业定位由单一文创扩展为文创与科创双轮驱动。入驻企业的产业类别从初期的时尚消费、电子商务两大板块，逐步构建形成软件和信息技术服务、电子商务、时尚消费、创意设计、食品研发五大核心领域。在孵化支持方面，形成“创业苗圃—孵化器—加速器”三级培育体系，构建起“6+X”服务体系，涵盖政策咨询、资本对接、技术转移等六大基础服务及定制化专项服务。目前，园区成功吸引了上海广禧食品科技有限公司、宜佳国际贸易（上海）有限公司、上海互集建筑科技有限公司、嗨米威智能科技（上海）有限公司、上海噶尔电子科技有限公司、上海世光纺织科技有限公司等创新型标杆企业入驻。
在产业的多元导入之外，九里工坊的价值还创造了很多其他可能：物理空间上，打造了“共享工位—独立办公室—独栋总部”的弹性办公矩阵。初创团队可依托1—2人共享工位开启创业征程，成熟企业则可通过模块化空间灵活组合实现规模化发展。文化引领上，构建了“党建引领+社群共治”的基层治理模式，既依托园区内的党群服务站开展特色党建活动，也将园区户外篮球场纳入社区共享体系，向周边社区开放。同时扶持实体书店建立文化地标，形成主题阅读空间。尤为亮眼的是在企业服务方面，园区获批了商标品牌指导站，提供一站式商标查询、注册及使用咨询服务，为创业企业构建完善的知识产权保护体系；同时依托阶梯式创业服务，提供政务代理、信息咨询、创业辅导、融资担保、技术支持、人才引进、人员培训、法律援助等平台，发挥创业孵化基地的综合作用；此外，还开展沙龙讲座及平台交流，针对企业发展过程中的普遍挑战与需求，定期组织专题讲座，助力企业精准定位问题，制定有效策略，推动业务持续成长；另外，注重与特色产业建设相结合，通过市场平台搭建发展壮大“高新和专精特新”企业群。
九里工坊内的商店
多维度的建设，造就了勃发的生机和向上的潜力。九里工坊园区先后获得十余项官方认证，形成了“创新创业—社会责任—基层治理”三位一体的服务矩阵；被授予上海市众创空间、松江区科技企业孵化器、松江区创业孵化示范基地、松江区文明单位等荣誉，并建立了九里亭街道学生社区实践指导站、松江区工业企业联合会跨境电商分会九里工坊实践基地。
向可持续的城市服务生态构建者跃升
九里工坊的华丽蜕变，无疑为城市更新提供了一个极具示范意义的鲜活样本。它有力地证明，即便面对最为棘手的债务困局，也能巧妙地将其转化为城市更新的关键破局点。这一转变，不仅改变了城市空间的面貌，更创造了全新的发展机遇，营造了富有活力的创新生态。
曾经，九里工坊只是一片被债务阴影笼罩、发展陷入停滞的老旧区域，面临着基础设施陈旧、产业活力不足等诸多难题。然而，当企业的魄力、决策的智慧与设计的创造力形成强烈共振，这片沉寂的土地便开始焕发出勃勃生机、塑造出全新灵魂——老旧资产实现了从“烫手山芋”到“区域复兴引擎”的惊人跃升；破败不堪的厂房摇身一变成为充满创意与活力的办公空间、艺术工作室和时尚商业街区。这不仅改变了城市的物理空间布局，更创造了巨大的经济价值。新的产业业态不断涌入，吸引了大量的人才和资本汇聚，带动了周边区域的经济发展，也提升了整个区域的商业价值和竞争力。
九里工坊夜景
更为重要的是，九里工坊出现后，营造了一个以创新要素为核心、多元主体协同的生态系统。在这里，创业者、艺术家、企业家基于不同背景相互交流、碰撞思想，激发出无限的创意火花。政府、企业、社会组织等多元主体紧密合作，共同为区域的发展出谋划策、贡献力量。这种开放、包容、协同的环境，不仅孕育出了富有生命力的创新生态，更为城市的可持续发展注入源源不断的动力。
九里工坊的成功实践让我们看到，城市存量空间的再生价值不仅仅在于物质层面的更新改造，更在于构建一个能够激发创新活力、促进多元主体协同发展的生态系统。通过这样的改造，老旧区域也会重新焕发生机，成为城市发展的新亮点和新引擎。
■来源 《口述松江城市更新》
■编辑 沈莉娜
■栏目主编 许萍
