“外壳”不变，产业如何升级换代？在上海外环线以外，一处老厂区正经历这样的蜕变。
今天，位于闵行区沪闵路1391号的大中华正泰橡胶厂原址首次公布更新方案：由华谊集团、上海万科、闵行弄升三家公司共同出资，改造成为“华谊万创·新所”产业园区。记者了解到，目前已完成园区设计方案，并进入施工阶段，计划在今年10月完成改造，11月开园。
这处曾在上海近代工业史上留下辉煌一笔的厂区，经过巧妙更新，将重新登上上海城市发展的舞台。
18栋建筑跨越30年
往日走在沪闵路上，在众多工业企业当中，大中华正泰橡胶厂在外观上并无特别。自2007年停产以来，厂区一直处于闲置状态，其占地面积达到7万平方米，建筑面积8.6万平方米。
图为改造前的大中华正泰橡胶厂
因规模庞大，如何用好这片区域成为一个难题。尽管近年来它所在的大零号湾全球创新创业集聚区发展迅速，一批高新科创企业相继入驻周边，但是橡胶厂厂区却始终笼罩在神秘之中，等待一次全新蜕变。
大中华正泰橡胶厂原为大中华、正泰两个橡胶厂整合而来，由民族资本家创立于上世纪20年代。这里曾是中国规模最大、现代化程度最高的载重全钢丝子午线轮胎生产基地，也被誉为“中国民族橡胶工业的摇篮”。20世纪70年代初，大中华正泰橡胶厂在闵行沪闵路建厂，建设周期跨度非常漫长——18栋工业建筑从1970年陆续建设到2005年。
无论从历史角度还是建筑角度，大中华正泰橡胶厂厂址有着独特意义，也有着特殊难点，这让城市更新的参与者尤为慎重。从外观上看，厂房建筑主要以蓝灰色瓷砖墙面为主，但在设计团队眼中，它们有着千差万别。上海万科项目团队负责人坦言，由于建造于不同年代，18栋建筑各不相同，因为历史原因，不少原始材料已经遗失，难以参考，改造难度非常之大。
改造更新的第一步，就是梳理。设计师把每栋楼的特征一一分类梳理，保留不同建筑的历史元素，为每个建筑改造方案进行量身定制，但厂区整体又呈现统一包豪斯主义风格简约和疏朗。
要把工厂变成高新技术产业园，势必要在建筑形态上进行适配。原有厂房在通风和采光方面，都难以满足人们的产业办公需求。重点要改造的是两栋大体量建筑，建筑面积占比达到园区总面积的一半，但是长宽比不和谐。一方面，大面积使用玻璃窗、增加采光天井，提高日照比，另一方面，增加电梯和公共活动区，调整室内功能区分布，在外墙点缀橘色装饰，满足白领工作和社交的需要。
产业园区没有围墙
和传统产业园区不同，华谊万创·新所拆除了园区围墙，沿沪闵路一侧变为绿廊步道，园区还引入横泾港人行连桥，将产业园区和居住区“无缝衔接”。
2016年，位于市中心的上生所将老旧办公楼和生产厂房整体腾退，由上海万科进行改造更新，提高土地使用效能。原本封闭单一的厂区成为7×24小时的开放式社区，也成为上海打造“15分钟社区生活圈”的标杆项目，如今改名为“上生·新所”。
“从空间定位来说，大中华正泰橡胶厂将延续上生·新所的开放、共享理念，把园区四周界面全部打开，把空间开放给周边的居民、高校、办公客群，与周边的生活空间连通，打造成区域内最有活力的地方。”项目负责人说。除了打开围墙，园区内集中配套了露天广场和绿化。这些绿化很有来头——厂区内许多长势良好的植物，在改造之初就明确最大化保护和利用，团队成员通过实地测绘，明确了保护树木的位置坐标，保证施工时能够精准避让。
“城市更新项目既要着力延续历史文脉，又要赋予建筑适应时代和城市发展的使用功能。通过微更新、微改造来联动周边环境，是目前能够让更多人共享城市发展成果的路径之一。”万科集团高级副总裁、上海区域首席执行官张海表示。华谊万创·新所将推动城区、园区、社区、校区“四区联动”融合发展，借鉴上生·新所改造运营经验，成为城市更新实践的系列探索。
助力科技成果转化
在大中华正泰橡胶厂房原址，实现产业从传统工业到高新技术的迭代，正是上海工业能级转换的一个缩影。
自2015年以来，上海南部科创中心核心区建设，以环上海交大和华师大周边区域为重点，探索高校与区域联动，促进科创加快成果溢出的新模式、新路径。
华谊万创·新所将承接区域功能，目前和上海交大科技园已达成合作意向，计划将园区作为大学科技园的重要组成部分，引入上海交大教授师生团队、校友资源，打造科技成果转化新高地。
根据规划，产业园区内还将配套商业、展示空间、人才公寓、公共会议室、运动设施等功能，吸引智能制造、人工智能、生物医药、航空航天、新材料等产业领域的企业入驻；和世界500强、行业龙头企业合作开展产业孵化、加速与投资；依托高校重大科研项目、工程、重点学科和科研机构、推动科技成果转化。
华谊万创·新所项目是一个建管一体的城市更新类产业园项目，项目团队不仅参与前期改造施工，同时也参与后期运营管理，开园以后，将定期策划各类公众活动，包括亲子、健身、艺术和文化等，为片区增加更多活力。